Rédigé par Ali Katkat, gérant de KRA Bâtiment, plus de 40 ans d’expérience dans la rénovation à Paris. Mis à jour le 23/10/2026.
Vous venez d’acheter un appartement à rénover, vous voulez remettre au goût du jour celui que vous habitez depuis vingt ans, ou vous préparez une mise en location ? À Paris et en Île-de-France, rénover un appartement est souvent la meilleure façon de se loger mieux sans déménager, ou d’acheter moins cher un bien à rafraîchir. Encore faut-il savoir combien cela coûte vraiment, dans quel ordre faire les travaux, et quelles règles respecter quand on vit en copropriété.
Depuis 20 ans, KRA Bâtiment rénove des appartements à Paris et dans toute l’Île-de-France : studios, deux-pièces, grands appartements haussmanniens, logements des années 1960 et 1970. Ali Katkat, notre gérant, exerce le métier depuis plus de 40 ans. Ce guide rassemble tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer : budget, étapes, durée, copropriété, pièges à éviter. Il renvoie aussi vers nos guides détaillés pour chaque type de travaux.
L’essentiel en bref
- Prix : comptez en général de 150 à 300 € TTC par m² pour un rafraîchissement, de 500 à 900 € TTC par m² pour une rénovation complète, et de 900 à 1 500 € TTC par m² pour une rénovation lourde ou haut de gamme.
- Durée : 2 à 4 semaines pour un rafraîchissement, 1 à 3 mois pour une rénovation complète, davantage pour une rénovation lourde.
- Ordre des travaux : démolition, réseaux (électricité, plomberie), cloisons et isolation, sols, cuisine et salle de bain, peinture, puis finitions. Respecter cet ordre évite de casser ce qui vient d’être fait.
- TVA : 10 % pour les travaux dans un logement achevé depuis plus de 2 ans, 5,5 % pour les travaux d’amélioration énergétique.
- Copropriété : les travaux à l’intérieur de votre appartement ne demandent pas d’autorisation, sauf s’ils touchent aux parties communes : murs porteurs, colonnes d’eau, façade, fenêtres.
- Logements anciens : plomb dans les peintures (immeubles d’avant 1949) et amiante possible (permis antérieur à juillet 1997) doivent être vérifiés avant de démolir.
Rafraîchissement, rénovation complète ou rénovation lourde ?
La première question à se poser, avant même de demander des devis, c’est l’ampleur des travaux. Elle conditionne le budget, la durée et les démarches.
Le rafraîchissement concerne ce qui se voit : peinture, revêtements de sol, remplacement de quelques équipements, luminaires, poignées de portes. On ne touche ni aux murs, ni aux réseaux. C’est la bonne solution pour un appartement sain dont la distribution vous convient, ou avant une mise en location.
La rénovation complète reprend l’appartement en profondeur, sans changer la distribution des pièces : mise aux normes de l’électricité, plomberie refaite, cuisine et salle de bain neuves, sols, peinture, parfois menuiseries. C’est le cas le plus fréquent après un achat dans un immeuble ancien.
La rénovation lourde modifie la structure ou la distribution : ouverture d’une cuisine sur le séjour, création d’une deuxième chambre, déplacement de la salle de bain, ouverture d’un mur porteur. Elle demande souvent un architecte ou un bureau d’études, et parfois l’accord de la copropriété.
Le conseil d’Ali : quand on achète un appartement ancien, on a envie de tout faire tout de suite, ou au contraire de faire le strict minimum pour emménager vite. Le bon équilibre, c’est de faire avant d’emménager tout ce qui est sale, bruyant ou qui passe dans les murs : électricité, plomberie, sols, salle de bain. La décoration peut attendre ; refaire l’électricité dans un appartement meublé et habité, beaucoup moins.
Combien coûte la rénovation d’un appartement à Paris et en Île-de-France ?
Le prix d’une rénovation d’appartement s’exprime le plus souvent au mètre carré habitable, c’est-à-dire la surface au sol de tout l’appartement. C’est une bonne base pour estimer le budget global d’un projet.
| Type de rénovation | Prix indicatif TTC par m² habitable |
|---|---|
| Rafraîchissement : peinture, sols, petits équipements | 150 à 300 € |
| Rénovation partielle : peinture, sols, cuisine ou salle de bain | 300 à 600 € |
| Rénovation complète sans changement de distribution | 500 à 900 € |
| Rénovation lourde ou haut de gamme, avec redistribution des pièces | 900 à 1 500 € |
Ces prix s’appliquent à la surface au sol de l’ensemble de l’appartement. Pour des travaux dans une seule pièce, comme repeindre une chambre, le calcul se fait autrement : la peinture se chiffre au m² de murs et de plafonds, en général de 25 à 45 € TTC par m². Une chambre de 12 m² au sol revient ainsi le plus souvent entre 1 100 et 2 000 € TTC. Tous les détails sont dans notre guide de la peinture intérieure.
Ces fourchettes de prix sont données à titre indicatif, pour vous aider à préparer votre budget. Chaque chantier étant unique, seul un devis établi après visite permet de connaître le prix exact. Demandez votre devis gratuit et sans engagement, détaillé poste par poste.
Quelques exemples de budget
- Un studio de 25 m² à rafraîchir avant une mise en location : environ 4 000 à 7 500 € TTC.
- Un deux-pièces de 45 m² en rénovation complète, avec cuisine et salle de bain neuves : environ 22 500 à 40 500 € TTC.
- Un trois-pièces de 65 m² en rénovation complète : environ 32 500 à 58 500 € TTC.
La répartition du budget
Dans une rénovation complète, le budget se répartit à peu près ainsi, selon les choix de chacun :
- la cuisine et la salle de bain, qui concentrent la plomberie, l’électricité, le carrelage et les équipements, représentent souvent une bonne partie du total ;
- l’électricité et la plomberie ;
- les sols ;
- la peinture et la préparation des murs ;
- les menuiseries intérieures et extérieures, si elles sont remplacées ;
- la démolition, l’évacuation des gravats et la protection des parties communes.
Pour le détail de chaque poste, consultez nos guides dédiés : rénovation de salle de bain et peinture intérieure.
Ce qui fait varier le prix
- L’état de départ : un appartement qui n’a pas été touché depuis cinquante ans, avec une électricité d’origine et des canalisations en plomb, coûte bien plus cher à rénover qu’un logement simplement défraîchi.
- La hauteur sous plafond : les appartements haussmanniens, avec leurs 3 mètres sous plafond et plus, ont beaucoup plus de surface de murs à traiter.
- Les éléments anciens à conserver : parquet en point de Hongrie, moulures, cheminées en marbre demandent un travail de restauration minutieux, mais ils font la valeur de l’appartement.
- Les choix de finitions : un parquet massif, une cuisine sur mesure ou une robinetterie haut de gamme peuvent faire varier le budget du simple au double.
- L’accès : étage élevé sans ascenseur, rue étroite, stationnement difficile, évacuation des gravats : à Paris, la logistique a un coût.
- Les contraintes de copropriété : horaires de travaux, protection des parties communes, autorisations éventuelles.
Quelle TVA ?
Pour un logement achevé depuis plus de deux ans, les travaux de rénovation bénéficient en général d’une TVA à 10 %, et à 5,5 % pour les travaux d’amélioration de la performance énergétique (isolation, par exemple). Une simple mention sur le devis ou la facture suffit pour en bénéficier. Les matériaux et équipements que vous achetez vous-même restent à 20 %.
Dans quel ordre faire les travaux ?
C’est la question la plus importante d’une rénovation, et celle qui fait perdre le plus d’argent quand elle est mal gérée. L’ordre logique est le suivant :
- Les diagnostics et le projet : relevé de l’appartement, vérification du plomb et de l’amiante dans les logements anciens, choix des aménagements, devis, planning.
- La protection et la démolition : protection des parties communes, dépose des anciens revêtements, des équipements et des cloisons à supprimer, évacuation des gravats.
- Les travaux de structure, s’il y en a : ouverture de mur, renforcement de plancher.
- Les réseaux : électricité, plomberie, chauffage, ventilation. Tout ce qui passe dans les murs et les sols se fait maintenant.
- Les cloisons, doublages et isolation : création des nouvelles cloisons, isolation des murs froids, faux plafonds.
- Les menuiseries : fenêtres et portes, si elles sont remplacées.
- Les sols : chape ou ragréage, puis pose du carrelage dans les pièces d’eau. Les parquets et sols fragiles se posent plus tard.
- La cuisine et la salle de bain : carrelage mural, pose des équipements.
- La peinture : préparation des murs et des plafonds, sous-couche, deux couches de finition.
- Les finitions : pose ou ponçage des parquets, plinthes, appareillages électriques, luminaires, nettoyage.
Le conseil d’Ali : la peinture arrive presque à la fin, jamais au début. Je vois encore des clients qui veulent repeindre « pour se faire plaisir » avant de refaire l’électricité. Trois semaines plus tard, les saignées de l’électricien ont abîmé tous les murs, et il faut tout recommencer.
Combien de temps dure une rénovation d’appartement ?
| Type de rénovation | Durée indicative |
|---|---|
| Rafraîchissement d’un deux-pièces | 2 à 4 semaines |
| Rénovation complète d’un deux-pièces | 1 à 2 mois |
| Rénovation complète d’un trois- ou quatre-pièces | 2 à 3 mois |
| Rénovation lourde avec redistribution | 3 mois et plus |
À ces durées s’ajoute la préparation : visites, devis, choix des matériaux, commandes, et éventuellement autorisation de la copropriété. Comptez quelques semaines, voire quelques mois si un vote en assemblée générale est nécessaire.
Si vous venez d’acheter, essayez de prévoir les travaux entre la signature et l’emménagement. Un appartement vide se rénove plus vite et donc moins cher qu’un appartement occupé.
Rénover un appartement en copropriété : ce qu’il faut savoir
La grande majorité des appartements parisiens font partie d’une copropriété. Cela ne vous empêche pas de rénover, mais impose quelques règles.
Ce que vous pouvez faire librement
Les travaux à l’intérieur de votre appartement, dans vos parties privatives, ne demandent pas d’autorisation : peinture, sols, cuisine, salle de bain, électricité, cloisons non porteuses. Il faut simplement respecter le règlement de copropriété.
Ce qui demande l’accord de la copropriété
Certains travaux touchent aux parties communes ou à l’aspect extérieur de l’immeuble, et nécessitent une autorisation de l’assemblée générale :
- l’ouverture d’un mur porteur : la structure de l’immeuble est une partie commune. Il faut l’étude d’un bureau d’études structure et l’accord de l’assemblée générale ;
- les travaux sur les colonnes d’eau, d’évacuation ou de gaz ;
- le remplacement des fenêtres s’il modifie l’aspect de la façade (couleur, matériau, découpage des vitres) ;
- le raccordement à une gaine ou un conduit commun.
Ces demandes doivent être inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Anticipez : il faut parfois attendre plusieurs mois la prochaine assemblée.
Les règles à respecter pendant le chantier
- Informer le syndic et le gardien avant le démarrage, avec les dates et la nature des travaux.
- Respecter les horaires de travaux fixés par le règlement de copropriété.
- Protéger les parties communes : ascenseur, cage d’escalier, hall. L’entreprise est responsable des dégradations.
- Organiser l’évacuation des gravats sans encombrer les parties communes.
- Prévenir les voisins, surtout pour les phases bruyantes de démolition.
- Penser à l’isolation phonique : remplacer une moquette par un carrelage ou un parquet peut transmettre davantage les bruits de pas. Certains règlements imposent une sous-couche acoustique.
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Les points de vigilance dans les appartements parisiens
L’électricité
Dans beaucoup d’appartements anciens, l’installation électrique a plusieurs décennies : pas de prise de terre, fils en tissu, tableau à fusibles, prises insuffisantes. Une rénovation complète est le bon moment pour la refaire entièrement aux normes. C’est aussi une question de sécurité et, si vous louez, une obligation : l’état de l’installation électrique de plus de 15 ans doit être annexé au bail.
La plomberie
Les canalisations anciennes en plomb ou en acier galvanisé doivent être remplacées. Elles altèrent la qualité de l’eau, s’entartrent et finissent par fuir. Dans un immeuble, vérifiez aussi l’état des raccordements aux colonnes communes.
Le plomb et l’amiante
Dans les immeubles construits avant 1949, les anciennes peintures peuvent contenir du plomb. Dans ceux dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997, certains matériaux (colles de sol, dalles, conduits, enduits) peuvent contenir de l’amiante. Avant de démolir ou de poncer, faites vérifier ces points : une entreprise sérieuse pose la question dès la visite.
L’humidité et la ventilation
Une rénovation qui rend l’appartement plus étanche (fenêtres neuves, isolation) doit s’accompagner d’une bonne ventilation, sinon l’humidité s’installe. Si votre appartement a déjà des traces d’humidité, il faut en trouver la cause avant de refaire les finitions. Notre guide de l’humidité et des moisissures sur les murs détaille les causes et les solutions.
Les éléments anciens à préserver
Parquets anciens, moulures, rosaces, cheminées, portes moulurées : dans un appartement haussmannien ou ancien, ces éléments font une grande partie du charme et de la valeur du bien. Avant de démolir, demandez-vous ce qui mérite d’être restauré. Un parquet ancien abîmé se ponce et se vitrifie souvent très bien ; une moulure cassée se reprend à l’identique.
La performance énergétique
Si vous louez votre appartement, le diagnostic de performance énergétique (DPE) compte désormais beaucoup : les logements les plus énergivores sont progressivement interdits à la location. Une rénovation est le bon moment pour améliorer l’isolation des murs froids, changer des fenêtres très anciennes ou moderniser le chauffage. Ces travaux bénéficient d’une TVA à 5,5 % et parfois d’aides, sous conditions.
Rénover pour louer ou pour vendre
Pour une mise en location, privilégiez la robustesse et la simplicité : peinture lessivable dans des teintes neutres, sols résistants, salle de bain et cuisine fonctionnelles. Vérifiez que le logement respecte les critères de décence et que son DPE permet de le louer. Un logement rénové se loue plus vite, à un meilleur loyer, et attire des locataires plus soigneux.
Pour une vente, concentrez-vous sur ce qui fait la première impression : peinture fraîche et neutre, sols propres, salle de bain et cuisine en bon état, éclairage. Inutile de refaire une cuisine haut de gamme que l’acheteur voudra peut-être changer ; mieux vaut un logement propre, lumineux et sans défaut visible.
Comment choisir son entreprise ?
Une rénovation d’appartement fait intervenir de nombreux métiers : démolition, maçonnerie, électricité, plomberie, plâtrerie, carrelage, menuiserie, peinture. Vous pouvez faire appel à chaque artisan séparément, mais vous devrez alors coordonner leurs interventions et gérer les retards de l’un sur l’autre. Une entreprise qui prend en charge l’ensemble du chantier, avec un interlocuteur unique, simplifie considérablement les choses.
Les points à vérifier avant de signer :
- L’assurance décennale et la responsabilité civile professionnelle, à jour et couvrant tous les travaux prévus.
- Un devis détaillé pièce par pièce et poste par poste, avec les quantités, les matériaux et les équipements prévus.
- Un planning avec une date de début et une durée réaliste.
- Des références et des photos de rénovations comparables, idéalement dans des immeubles du même type que le vôtre.
- Une visite approfondie avant le devis : un appartement ancien réserve toujours des surprises, et un artisan qui chiffre sans bien regarder les découvrira en cours de chantier, à vos frais.
- Un échéancier de paiement lié à l’avancement des travaux, avec un solde versé à la réception.
Les erreurs à éviter
- Commencer par la décoration avant d’avoir refait les réseaux.
- Sous-estimer le budget. Prévoyez une marge de 10 à 15 % pour les imprévus, surtout dans l’ancien.
- Oublier la copropriété : un mur porteur ouvert sans autorisation peut vous obliger à tout remettre en état.
- Choisir les équipements trop tard. Une cuisine ou un carrelage commandés en cours de chantier peuvent bloquer tous les corps de métier.
- Négliger la ventilation après avoir changé les fenêtres.
- Détruire des éléments anciens qui faisaient la valeur de l’appartement.
- Choisir uniquement sur le prix. Un devis très bas cache souvent des postes oubliés qui réapparaissent en avenants.
Nos réalisations
Rénovation d’un appartement à Bois-Colombes (Hauts-de-Seine)
À Bois-Colombes, nous avons récemment remis à neuf un appartement dont le parquet, la peinture et la salle de bain avaient fait leur temps. Plutôt que de tout remplacer, nous avons conservé ce qui pouvait l’être :
- remplacement de tout le parquet du séjour, trop abîmé pour être sauvé ;
- ponçage et vitrification du parquet des autres pièces, qui retrouve l’aspect du neuf ;
- remise en peinture de tout le logement, murs et plafonds ;
- rénovation complète de la salle de bain.
Durée du chantier : 3 à 4 semaines.
Vous trouverez aussi des exemples de nos chantiers dans nos guides dédiés : une salle de bain adaptée et la remise en peinture d’un appartement abîmé par des infiltrations, rue du Maine à Paris 14e, dans notre guide de l’humidité.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d’une rénovation d’appartement à Paris ?
Comptez en général de 150 à 300 € TTC par m² pour un rafraîchissement, de 500 à 900 € TTC par m² pour une rénovation complète, et de 900 à 1 500 € TTC par m² pour une rénovation lourde ou haut de gamme.
Combien coûte la rénovation complète d’un appartement de 50 m² ?
Le plus souvent entre 25 000 et 45 000 € TTC, selon l’état de départ, la cuisine et la salle de bain choisies et le niveau de finitions.
Combien de temps dure la rénovation d’un appartement ?
De 2 à 4 semaines pour un rafraîchissement, 1 à 3 mois pour une rénovation complète, et davantage pour une rénovation lourde.
Dans quel ordre faire les travaux de rénovation ?
Démolition, réseaux (électricité, plomberie), cloisons et isolation, menuiseries, sols, cuisine et salle de bain, peinture, puis finitions.
Faut-il une autorisation de la copropriété pour rénover son appartement ?
Non pour les travaux intérieurs dans vos parties privatives. Oui pour les travaux qui touchent aux parties communes ou à l’aspect extérieur : mur porteur, colonnes, fenêtres modifiant la façade.
Peut-on ouvrir un mur porteur dans un appartement ?
Oui, mais il faut l’étude d’un bureau d’études structure et l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, car la structure de l’immeuble est une partie commune.
Quelle TVA pour la rénovation d’un appartement ?
10 % pour la plupart des travaux dans un logement achevé depuis plus de deux ans, 5,5 % pour les travaux d’amélioration énergétique.
Peut-on habiter dans l’appartement pendant les travaux ?
C’est possible pour un rafraîchissement, organisé pièce par pièce. Pour une rénovation complète, c’est déconseillé : poussière, coupures d’eau et d’électricité, et un chantier qui avance moins vite.
Faut-il un architecte pour rénover un appartement ?
Pas obligatoirement. Un architecte est utile pour une rénovation lourde ou une redistribution complète. Pour une rénovation sans changement de structure, une entreprise générale expérimentée peut concevoir et mener le projet.
Quelle marge prévoir pour les imprévus ?
Prévoyez 10 à 15 % du budget, surtout dans un appartement ancien où l’on découvre souvent des surprises une fois les murs ouverts.
Un projet de rénovation d’appartement à Paris ou en Île-de-France ?
Depuis 20 ans, KRA Bâtiment rénove des appartements à Paris et dans toute l’Île-de-France : [démolition, électricité, plomberie, cloisons, sols, cuisine, salle de bain, peinture]. Ali Katkat, notre gérant, fort de plus de 40 ans d’expérience, se déplace pour visiter votre appartement, comprendre votre projet et vous remettre un devis détaillé pièce par pièce, avec un planning clair.
Demander un devis gratuit ou appelez-nous au 06 25 36 16 88.
Sources
- Ministère de l’Économie, « TVA à taux réduit : pour quels travaux ? »
- Légifrance, article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (travaux affectant les parties communes)
- Service-public.fr, « Diagnostic de performance énergétique (DPE) »
- Service-public.fr, « Logement à louer décent »